Основные риски при покупке долевого. Репутация Застройщиков. Вверх

Основные риски при покупке долевого. Репутация Застройщиков.

При покупке долевого, помимо задачи найти именно то жилье, которое хочется за приемлемые деньги, не менее важно, чем чтобы выбранный Вами дом достроили вовремя и без непредвиденных затрат.

Учитывая, что законодательство все глубже проникает в рынок строительства жилья, риски постепенно снижаются, но сегодня все еще рисков не так уж мало. Для большинства покупателей размер стоимости квартры - это накопления многих лет, либо ипотека на долгие годы/десятиления. Чтобы не лишиться этих денег, выбирая квартиру в новостроке, необходимо грамотно выбрать Застройщика.

В Красноярском крае на рынке жилого строительства работают более 100 застройщиков.

Очень много застройщиков строят небольшими объемами и мало известны, при этом имеют многолетнюю положительную репутацию. И есть остановленные строительные площадки, на которых работали крупные застройщики. 

Мы собираем информацию о репутации застройщиков на разных уровнях:

  • сотрудники компании застройщика
  • партнеры компании застройщика
  • контролирующие и надзорные органы

Основные риски при покупке долевого

Риски при покупке долевого

  • Двойные продажи
  • Банкротство Застройщика
  • Остановка строительства
  • Не соблюдение сроков и качества строительства

Из интервью Антона Глушкова «О проблемах и перспективах строительства жилых домов в Красноярске»:

Насколько хорошо контролируется законодательство на рынке недвижимости в разных регионах?

«У нас появился новый Главный архитектор города и когда он погрузился в работу, то его первой фразой стало: «Вы знаете? Вам очень повезло! У вас очень дисциплинированные застройщики!». Звучит парадоксально, но найти определенные формы для обхода любого законодательства, в том числе ФЗ-214, не сложно. Но у красноярских строителей есть сложившаяся традиция  - работать исключительно в рамках закона. Возможно это результат постоянного профессионального общения застройщиков, может быть роль Союза строителей так воздействовала на ситуацию, но это действительность такова, что юридического порядка, ясности и прозрачности работы строительного комплекса подобного как на территории Красноярского края в близлежащих территориях нет.»

Двойные продажи долевого

Если строительство ведется не в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то Договор долевого участия не подлежит регистрации в Росреестре, тогда основной риск заключается в возможности Застройщика уступить Квартиру за период строительства более одного раза, обычно такие махинации называют «двойными продажами». Такие случаи не редки. И юридически гарантий здесь нет ни каких. Единственным обеспечением гарантий порядочности Застройщика является репутация Застройщика.

Если строительство ведется в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то привлечение денежных средств Застройщиком на этапе строительства четко регламентировано. И обязывает Застройщика заключать Договоры долевого участия с инвесторами только при получении всего пакета документов, разрешающих строительство. При этом, Договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Росреестре через Регпалату. И только после регистрации Договра долевого участия Застройщик имеет право брать с Вас денежные средства за квартиру в строящемся доме.

Однако, если Вы покупаете квартиру не у Застройщика, который ведет строительство в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а у Инвестора, то договор, который Вы будете заключать, будет назваться Договор уступки прав требования. Такой договор также подлежит регистрации в Росреестре через Регпалату, но порядок расчета возможен и иной, в том числе оплата возможна до регистрации договора.

Банкротство Застройщика

Из интервью Антона Глушкова «О проблемах и перспективах строительства жилых домов в Красноярске»:

Как сейчас защищены покупатели от банкротства застройщиков?

«Реальных механизмов защиты никаких не существует. Основным критерием устойчивости является репутация. Это мировая тенденция. Многие инвесторы считают, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обеспечивает дополнительные финансовые гарантии. Но основная задача данного нормативного акта на момент заключения договора долевого – это регистрация проектной декларации - зарегистрированная проектная декларация говорит в том, что объект строится в соответствии с законом, и имеет все необходимые документы для того, чтобы привлекать денежные средства. Учет и финансовый анализ проводится единственным органом  - Службой строительного надзора и жилищного контроля. В рамках полномочий Службы многие вещи контролируются, но влиять на финансовую политику предприятия на сегодняшний день она не может.

С 1 января начнет действовать Федеральный закон от 27.07.2010 N 240-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с изм., внесенными Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ, который вводит дополнительные меры финансовых гарантий со стороны застройщиков. Три варианта: общество взаимного страхования, банковская гарантия или договор страхования ответственности на всю сумму привлеченных средств. Наверное, для инвестора это привлекательная мера, такой аналог есть на сегодняшний момент только у банкиров - так страхуются вклады. Но у банкиров есть лимит, выше которого уже страховка не обязательна, а в случае с долевым пытаются внедрять страхование полной суммы ответственности. Хорошо это или плохо? С одной стороны, казалось бы, это хорошо, потому что инвестор получает дополнительные гарантии, но с другой стороны, репутационные вещи, за которыми компания должна выстраиваться и нарабатывать годами, уходят на второй план. В этой ситуации от недобросовестных строительных компаний застраховаться будет тоже сложно. Пострадавшими сторонами в данном варианте будут являться как минимум страховые компании, а как максимум – опять же инвесторы. Потому что, если брать рейтинги наших страховых компаний и суммы, которые адекватны со строительством одного жилого дома, то ни любая страховая компания будет в состоянии погасить полный ущерб от недобросовестной работы  застройщика. Если подходить формально к банковским гарантиям, то мы понимаем, что рынок очень противоречив. Эта мера правильная, но какие последствия за ней пойдут – это большой вопрос. Банкротство застройщика - это обычный финансовый риск. Все, что мы видим по обманутым дольщикам – это по большей степени такая, да простят меня коллеги,  «добрая» инициатива власти. Формально, любой инвестор, вкладывая свои средства, несет ответственность и все риски от вложения этих денежных средств. Другое дело, если бы инвестор вкладывал свои деньги в апельсины – это одно, а когда вкладываются достаточно большие суммы, то весь трагизм ситуации в том, что для некоторых инвесторов это больше, чем инвестиции, это сбережения всей жизни. Именно поэтому возникают вопросы обманутых дольщиков. С одной стороны, это правильная инициатива создания фонда помощи, достраивания за счет добровольцев и строительных компаний, спонсорской помощи строительных компаний. Тем не менее, опять же вопросы репутации доброго имени отводятся на второй план. Вторая и вторая с половиной волна обманутых дольщиков, доказывает инвестору, что можно руководствоваться только одной ценой, не взирая на репутацию и понимая, что рано или поздно в той или иной мере инвестор все равно свои денежные средства возвращает, либо в натуральной форме, либо в денежной. По крайней мере, сейчас переуступить ту же «Стройтехнику» можно гораздо дороже, чем она стоила на момент заключение договоров. В любом случае эта инвестиция оказалась неубыточной, если так цинично рассуждать как о любом инвестировании.»

Остановка строительства жилого дома

Несоблюдение Застройщиком законодательства о долевом строительстве, а также несоблюдение строительных норм и правил, правил техники безопасности и другой нормативно-технической документации,  имеющей отношение к работам, которые выполняет Застройщик, могут повлечь за собой самые серьезные санкции со стороны надзорных и контролирующих органов. Такими санкциями может стать остановка строительства на площадке. Что в свою очередь может отразиться на сроках строительства.

Сегодня случаев остановки строительства все меньше. И периоды устранения замечаний и возбновления строительства все короче.

Не соблюдение сроков и качества строительства

Из интервью Антона Глушкова «О проблемах и перспективах строительства жилых домов в Красноярске»:

Каким органом и как сейчас контролируются застройщики по срокам, качеству и полноте документации, необходимой для оформления?

«Система у нас сейчас юридически очень сложная. Есть схема административная, есть схема рыночных механизмов. У нас она перепутанная. Применяются в системе контроля, как и методы государственного контроля, так и механизмы различного экономического принуждения и побуждения. Основной организацией, контролирующей строительство жилых многоэтажных домов является Служба строительного надзора и жилищного контроля. Основная задача этой организации – проверять соответствие проектной документации фактическому строительству. Вопросы разрешенного использования земель, вопросы выдачи разрешений на строительство, вопросы ввода в эксплуатацию относятся к компетенции органов местного самоуправления Красноярска.

Но скоро ситуация может серьезно поменяться. С 1 января 2014 года в Красноярске и по всей России повсеместно должна быть законно остановлена выдача разрешений на строительство на объекты, которые строятся без согласованной градостроительной документации. (Эта норма откладывалась Федеральным правительством в течение последних трех лет). Соответственно, если проект планировки на определенной территории не разработан, то получение разрешения на строительство на объект невозможно. Это делается для того, чтобы исключить факты точечной застройки, потому что «точечная застройка» не правовой термин. Правовой термин – «дом строится в соответствии с градостроительной документацией либо не в соответствии с градостроительной документацией». Этот вопрос активно будет контролировать городская власть и у администрации появляется некий рычаг регулирования активности строителей, направляя их в те территории, которые на сегодняшний день не могут быть обеспечены социальной и транспортной инфраструктурой, инженерными коммуникациями за счет бюджета. Город может таким образом, не разрабатывая проектную документацию, градостроительную документацию на те или иные микрорайоны, регулировать и стимулировать какими-либо привлекательными мерами, как сейчас предлагается по Николаевке, направления инвесторов и застройщиков в конкретные микрорайоны Красноярска.

Третьим инструментом, который регулирует и осуществляет надзор над строителями, является саморегулируемая организация. Она регулирует взаимоотношения строительных компаний с третьими лицами, не состоящими в договорных отношениях, на предмет причинения ущерба третьим лицам и вопросы, связанные с кадровым квалификационным составом строительных компаний. Вот такие есть три основных надзорных органа, регулирующих строительство.»

Общество становится все более грамотным. Красноярцы, в последние годы, стали активно требовать от Застройщиков соблюдения и заявленных сроков строительства, и надлежащего качества. Появилась судебная практика, когда инвесторы взыскивают с Застройщиков существенные компенсации за несвоевременный ввод дома в эксплуатацию, а также когда обязывают Застройщиков устранять замечания, выставленные при приемке квартиры. Сегодня сами Застройщики заявляют сроки строительства с запасом, чтобы иметь возможность построить дом вовремя, даже если не все шло гладко. Да и на объективные замечания в актах приемки Застройщики стали реагировать конструктивно и не доводить дело до суда.

Репутация Застройщиков

Репутация Застройщиков

Репутация Застройщиков неоценимо важна при выборе квартиры в новостройке. Даже если строительство ведется не в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то покупка квартиры в таком доме может быть минимально рискованной когда репутация Застройщика развеевает все сомнения. И наоборот, формальное соблюдение всех законов не гарантирует Вам успешность сделки с квартирой. 

При таком объеме строительства и участников строительного рынка как в Красноярске не сложно ошибиться с выбором Застройщика.

 Прежде всего, репутация Застройщиков складывается из их решений и поступков Застройщика.

Главную роль играют:

  • Финансовая устойчивость Застройщика
  • Порядочность Застройщика

Финансовая устойчивость Застройщика опирается на накопленный капитал:

  • опыт руководителей
  • производственную базу
  • профессиональный кадровый состав компании
  • круг клиентов и партнеров
  • способность компании меняться и адаптироваться к новым условиям в нашем быстро меняющемся мире 

Порядочность Застройщика зависит от:

  • моральных ценностей, которые разделяют высшие руководители компании
  • внутренних традиций и кльтуры компании
  • мудрости руководителей компании

Хорошая репутация Застройщика очень дорого стоит!

 И существенно участвует в ценообразовании квартир. Но купить ее не возможно! Складывается репутация Застройщика годами, даже десятилетиями.

 

Подробнее, о том как выбрать квартиру в новостройке, Вы можете узнать на странице «Как выбрать квартиру»
Описание всех новостроек удобно структурированы по районам города в разделе «Жилые комплексы».
На сегодняший день предложение от агентства новостроек «АН-24» составляет более 5 000 квартир.

Агентство новостроек «АН-24» с удовольствием поможет найти ответы на все Ваши вопросы!

Ипотечный калькулятор по новым программам On-Line