Антон Глушков о проблемах и перспективах строительства жилых домов в Красноярске Вверх

Антон Глушков о проблемах и перспективах строительства жилых домов в Красноярске

Антон Глушков_фото

Интервью с Антоном Глушковым,

Директором по развитию ЗАО «Фирма «Кульбытстрой»,
председателем Совета НП «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ КОРПОРАЦИЯ СТРОИТЕЛЕЙ КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ»

 

 

 

 

Как сейчас защищены покупатели от банкротства застройщиков?

- Реальных механизмов защиты никаких не существует. Основным критерием устойчивости является репутация. Это мировая тенденция. Многие инвесторы считают, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обеспечивает дополнительные финансовые гарантии. Но основная задача данного нормативного акта на момент заключения договора долевого – это регистрация проектной декларации - зарегистрированная проектная декларация говорит в том, что объект строится в соответствии с законом, и имеет все необходимые документы для того, чтобы привлекать денежные средства. Учет и финансовый анализ проводится единственным органом  - Службой строительного надзора и жилищного контроля. В рамках полномочий Службы многие вещи контролируются, но влиять на финансовую политику предприятия на сегодняшний день она не может.

С 1 января начнет действовать Федеральный закон от 27.07.2010 N 240-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с изм., внесенными Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ, который вводит дополнительные меры финансовых гарантий со стороны застройщиков. Три варианта: общество взаимного страхования, банковская гарантия или договор страхования ответственности на всю сумму привлеченных средств. Наверное, для инвестора это привлекательная мера, такой аналог есть на сегодняшний момент только у банкиров - так страхуются вклады. Но у банкиров есть лимит, выше которого уже страховка не обязательна, а в случае с долевым пытаются внедрять страхование полной суммы ответственности. Хорошо это или плохо? С одной стороны, казалось бы, это хорошо, потому что инвестор получает дополнительные гарантии, но с другой стороны, репутационные вещи, за которыми компания должна выстраиваться и нарабатывать годами, уходят на второй план. В этой ситуации от недобросовестных строительных компаний застраховаться будет тоже сложно. Пострадавшими сторонами в данном варианте будут являться как минимум страховые компании, а как максимум – опять же инвесторы. Потому что, если брать рейтинги наших страховых компаний и суммы, которые адекватны со строительством одного жилого дома, то ни любая страховая компания будет в состоянии погасить полный ущерб от недобросовестной работы  застройщика. Если подходить формально к банковским гарантиям, то мы понимаем, что рынок очень противоречив. Эта мера правильная, но какие последствия за ней пойдут – это большой вопрос. Банкротство застройщика - это обычный финансовый риск. Все, что мы видим по обманутым дольщикам – это по большей степени такая, да простят меня коллеги,  «добрая» инициатива власти. Формально, любой инвестор, вкладывая свои средства, несет ответственность и все риски от вложения этих денежных средств. Другое дело, если бы инвестор вкладывал свои деньги в апельсины – это одно, а когда вкладываются достаточно большие суммы, то весь трагизм ситуации в том, что для некоторых инвесторов это больше, чем инвестиции, это сбережения всей жизни. Именно поэтому возникают вопросы обманутых дольщиков. С одной стороны, это правильная инициатива создания фонда помощи, достраивания за счет добровольцев и строительных компаний, спонсорской помощи строительных компаний. Тем не менее, опять же вопросы репутации доброго имени отводятся на второй план. Вторая и вторая с половиной волна обманутых дольщиков, доказывает инвестору, что можно руководствоваться только одной ценой, не взирая на репутацию и понимая, что рано или поздно в тои или иной мере инвестор все равно свои денежные средства возвращает, либо в натуральной форме, либо в денежной. По крайней мере, сейчас переуступить ту же «Стройтехнику» можно гораздо дороже, чем она стоила на момент заключение договоров. В любом случае эта инвестиция оказалась неубыточной, если так цинично рассуждать как о любом инвестировании.

 

Что будет с домами  дольщиков, обманутых «Стройтехникой»?

- Принято решение о создании жилищно-строительного кооператива. Согласно Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства», где прописана вся процедура при банкротстве строительной компании, у инвесторов, перед которыми не выполнены обязательства, есть два варианта выхода: либо становиться в общем порядке в очередь кредиторов, либо создать жилищно-строительный кооператив, и на основании этого принять в управление жилищный застраиваемый участок со всеми последующими процедурами.  Если говорить о «Стройтехнике», то там есть дома высокой степени готовности и, вообще без какой либо строительной готовности. В случае, где домах в высокой степени готовности, то сумма доплаты инвесторов для их достройки должна быть минимальной. А объекты, строительство которых только начато, заведомо являются убыточными проектами, т.к. здесь проще проинвестировать еще раз по действующим ценам. Поэтому с учетом позиции конкурсного управляющего, и позиции власти, было принято решение о котловом подходе, т.е. когда все земельные участки передаются одному большому жилищно-строительному кооперативу, и участники кооператива уже самостоятельно,  равной  долей  доплаты, независимо от того, какой степени готовности объект, складываются и оплачивают этот объект по принципу самофинансирования.

 

Какие районы Красноярска будут развиваться в ближайшее время?

- Пять лет назад на этот вопрос было очень просто ответить: развивались те районы, где были свободные земельные участки в муниципальном образовании -  город Красноярск. На сегодня последний большой земельный участок, предназначенный под жилищное строительство «Солонцы-2». Разные подходы и позиции строителей меняются в отношении реализации этого объекта, и меняется позиция власти. Это последний лот на сегодня, который не разыгран на торгах. Все остальное развитие Красноярска, к сожалению, очень сложно каким-то образом централизовано прогнозировать. Таких ярких очагов развития города как Взлетка и Северный, на сегодня предположить затруднительно.

Основными массовыми точками застройки со следующего года будут бывшие промышленные площадки, которые на сегодняшний момент юридически переведены в статус жилых площадок. Это территории Комбайнового завода, это «СибСтали», нескольких мелких предприятий, хлебозаводов, Комбикормового завода, эти промышленные предприятия давно не работают, но привлекательны под застройку, так как находятся в сложившейся жилой инфраструктуре. Это одно направление развития города.

Второе направление развития города – развитие Николаевки, не мгновенное, а в течение 10-15 лет, связанное и административно, и рыночно со строительством 4-го автомобильного моста. Т.е. и администрация будет участвовать в этом процессе и бизнес, потому что всем понятно, что в следующем году этот мост будет готов, а артерий транспортных к нему никаких не существует на сегодня, даже толком не спроектированы, а существуют только на картинке. Для того, чтобы реализовать этот проект в полной мере будет коалиция бизнеса и власти для «удара» по Николаевке, чтобы ее вычистить, снести и чтобы появился новый облик Николаевки. Наверное, это второй момент.

Третье направление – здесь можно говорить не о Красноярске вообще, а о Красноярске как об агломерации. Сейчас массовой застройкой свободных земель становится место в Емельяновском районе - участки, которые непосредственно примыкают к городской черте. Причем строительство фактически городских микрорайонов, ни коттеджных поселков, ни индивидуальных домов, а именно городских микрорайонов, таким образом, деление между городом и поселком Емельяново становится таким очень условным, больше кадастровым, нежели  административным. Транспортная и социальная сети должны быть увязаны, автобусное сообщение, уборка улиц – это все ложится на какое-то межведомственное взаимодействие между сельсоветами, которые входят в состав Емельяновского района и Красноярска. Таких больших глобальных проектов многоквартиртирных жилых домов сейчас на стадии проектирования около 5-6 и все они примыкают к городу.

 

Каким органом и как сейчас контролируются застройщики по срокам, качеству и полноте документации, необходимой для оформления?

 - Система у нас сейчас юридически очень сложная. Есть схема административная, есть схема рыночных механизмов. У нас она перепутанная. Применяются в системе контроля, как и методы государственного контроля, так и механизмы различного экономического принуждения и побуждения. Основной организацией, контролирующей строительство жилых многоэтажных домов является Служба строительного надзора и жилищного контроля. Основная задача этой организации – проверять соответствие проектной документации фактическому строительству. Вопросы разрешенного использования земель, вопросы выдачи разрешений на строительство, вопросы ввода в эксплуатацию относятся к компетенции органов местного самоуправления Красноярска.

Но скоро ситуация может серьезно поменяться. С 1 января 2014 года в Красноярске и по всей России повсеместно должна быть законно остановлена выдача разрешений на строительство на объекты, которые строятся без согласованной градостроительной документации. (Эта норма откладывалась Федеральным правительством в течение последних трех лет). Соответственно, если проект планировки на определенной территории не разработан, то получение разрешения на строительство на объект невозможно. Это делается для того, чтобы исключить факты точечной застройки, потому что «точечная застройка» не правовой термин. Правовой термин – «дом строится в соответствии с градостроительной документацией либо не в соответствии с градостроительной документацией». Этот вопрос активно будет контролировать городская власть и у администрации появляется некий рычаг регулирования активности строителей, направляя их в те территории, которые на сегодняшний день не могут быть обеспечены социальной и транспортной инфраструктурой, инженерными коммуникациями за счет бюджета. Город может таким образом, не разрабатывая проектную документацию, градостроительную документацию на те или иные микрорайоны, регулировать и стимулировать какими-либо привлекательными мерами, как сейчас предлагается по Николаевке, направления инвесторов и застройщиков в конкретные микрорайоны Красноярска.

Третьим инструментом, который регулирует и осуществляет надзор над строителями, является саморегулируемая организация. Она регулирует взаимоотношения строительных компаний с третьими лицами, не состоящими в договорных отношениях, на предмет причинения ущерба третьим лицам и вопросы, связанные с кадровым квалификационным составом строительных компаний. Вот такие есть три основных надзорных органа, регулирующих строительство.

 

Какой видите перспективу на ближайший год? Какие будут объемы строительства, цены и спрос?

 - Есть плановые показатели, есть показатели рыночные. По той аналитике, которой располагает наша компания, рынок постоянно меняется: то у нас рынок потребителя, то у нас рынок продавца. В кризисные периоды - рынок исключительно потребителя. Примерно до середины прошлого года после кризиса снова стал рынок продавца, т.е. стоимость и основные тенденции регулировали застройщики. С середины прошлого года рынок стал снова потребительским, т.е. фактически сейчас застройщики не формируют стоимость. Предложение подстраивается под рынок. Из чего выбирать: из плановых политических показателей или из рыночных показателей? Сегодня правильнее отталкиваться от рыночных показателей. Если смотреть на те планы, которые устанавливает федеральное правительство, то Красноярск в следующем году должен выходить на цифры ввода жилья, близкие к 800 тыс. кв. м. жилья в один год. Если говорить о тех тенденциях, какие объемы строительства и инвестиционной активности существуют, то цифра, вокруг которой должен оказаться Красноярск - это 550 тыс. кв. м.  жилья в год. Фактически к концу 2013 года, цифры могут немного скорректироваться,  и Красноярск выйдет на цифру, чуть превышающую 600 тыс. кв.м. жилья в год.

 

В чем причина существенных различий по стоимости жилья между регионами?

- Первое – объект объекту рознь. В Красноярском крае предыдущим губернатором была задана тенденция: жилье, которое строится в Красноярском крае, с момента ввода должно быть пригодным для комфортного проживания в момент его сдачи. Разные территории Сибири рождают различные регламенты о вводе объектов с черновой отделкой, о вводе объектов с незаконченным циклом производства. В Красноярске, на сегодняшний момент, более 90% жилья разными компаниями, в не зависимости от технологий, вводится полностью пригодным для проживания, т.е. включает в себя отделочные материалы, такие как обои, линолеум, окрашенные стены, потолки, остекление балконов, места общего пользования и прочее. Идея так называемого «дешевого» маркетинга, когда называется одна цена, а за все остальное нужно доплатить, на многих территориях процветает. И, например, в Новосибирской и Кемеровской областях объектов с чистовой отделкой гораздо меньше.

Второе, что существенно влияет на стоимость – это стоимость земельных участков. Сегодня, если посмотреть законодательство, то основными поставщиками земли на рынок должны выступать органы местного самоуправления путем проведения конкурсов на право заключения договора, либо величину арендной платы под строительство жилья. У нас по разным причинам администрация не доминирует на этом рынке. И компании застройщики вынуждены перекупать права у кого-то. И если смотреть структуру нашей себестоимости, то у нас стоимость земельных участков представляет большую величину и существенно влияет на стоимость жилья. Стоимость земли во всех смыслах в Красноярске значительно выше, чем в соседних регионах.

Третье – вопрос предложения и цены. Это вопрос рыночный. И на самом деле, как бы не хотел застройщик задрать цену, он может продать ровно по той цене, по которой может продать сейчас. Да, бывали ситуации, когда застройщик действительно доминировал на рынке и формировали цену. Сегодня тенденция справедливая – рыночная. И цена зависит, в большей степени, от обеспеченности жильем граждан, от доходов населения, а не только от «хотелок» или аппетитов застройщика. Предыдущий кризис дал хороший урок - тогда цена рыночная упала ниже, чем себестоимость.

Компания застройщик - это такой большой координатор деятельности на объекте юридических лиц: поставщиков, производителей работ, которых великое множество. Пирог «квадратный метр» распределяется равными слоями в процентном соотношении фактического участия. В каждом объекте можно считать не в деньгах, а в процентах - сколько занимает электрика, сантехника, отделочные работы. И паритет распределения вне зависимости от цены остается прежним. И когда рынок говорит о том, что по такой цене мы «не едим» – вся цепочка начинает сжиматься. Как только рынок начинает позволять прирастать – на всех слоях вырастает норма рентабельности, прибыль. У нас не плохие застройщики, у нас достаточно самостоятельный строительный комплекс, и в сравнении с другими территориями все очень не плохо. Цена в большей степени зависит от спроса и предложений, чем от желания застройщиков. Застройщики хотели бы продавать квадратный метр за сто тысяч рублей, а продают именно так как получается. И от этого выстраивается вся экономика на всех переделах «пирога».

Четвертое – доступность информации. Рынок выравнивается благодаря распространению информации через интернет. Для примера можно привести в недавнем прошлом региональное формирование цен на автомобили, когда цена между соседними регионами могла существенно отличаться. Сейчас, в силу доступности информации, автомобили, что в Москве, что в Красноярске стоят сопоставимо.

Пятое – размер города. Яркий пример город Москва. Все, кто пытаются приобрести там недвижимость, сталкиваются с такой неразберихой и не понятной ситуацией. В более мелких субъектах ситуация гораздо прозрачнее и понятнее, там есть лидеры рынка, как правило, компании застройщики и те, которые переуступают права, это одни и те же юридические лица. Соответственно можно проследить всю цепочку перехода права. В случае с мега-мегаполисами это сделать невозможно, и там ситуация гораздо сложнее.

 

Насколько хорошо контролируется законодательство на рынке недвижимости в разных регионах?

- У нас появился новый Главный архитектор города и когда он погрузился в работу, то его первой фразой стало: «Вы знаете? Вам очень повезло! У вас очень дисциплинированные застройщики!». Звучит парадоксально, но найти определенные формы для обхода любого законодательства, в том числе ФЗ-214, не сложно. Но у красноярских строителей есть сложившаяся традиция  - работать исключительно в рамках закона. Возможно это результат постоянного профессионального общения застройщиков, может быть роль Союза строителей так воздействовала на ситуацию, но это действительность такова, что юридического порядка, ясности и прозрачности работы строительного комплекса подобного как на территории Красноярского края в близлежащих  территориях нет.

 

Как Вы оцениваете подход к продажам наших застройщиков?

- Здесь все очень грустно! У нас большая часть крупных строительных организаций - постсоветские. И они остались строительными предприятиями, а не предприятиями, реализующими свою продукцию. И строительные предприятия по-прежнему «осваивают» деньги, а не занимаются бизнесом. Для них это не бизнес, а строительный процесс, они сначала делают, а потом считают, а не наоборот. В регионах, где исторически не было такого сильного строительного комплекса или не сохранился строительный комплекс, сформировался подход к строительству как к бизнесу, ситуация с маркетингом получше, новые предприятия, агрессивная политика. Пример с «Южным берегом» показывает, что можно эффективно и быстро добиваться результатов, используя маркетинговые методы и репутацию свою формировать более эффективно и дешевле, чем добиваться этого временем. Предприятие, которое не имело никакого отношения к строительству, а именно бизнес-подход имеет ко всему, за что берется, показало, что строительство ни чем не отличается от других отраслей.

Ипотечный калькулятор по новым программам On-Line