Что выбрать - ДНТ или ИЖС? Вверх

Что выбрать - ДНТ или ИЖС?

Общее регулирование земельных отношений в Российской Федерации осуществляется, на основании Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГК РФ), а также другими законодательными и подзаконными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. 

Большое количество земельных участков, которые могут принадлежать как юридическим так и физическим лицам, относятся к определенной категории и имеют определенный вид разрешенного использования. В Статье 7 «Земельного кодекса РФ» земельные участки подразделяет по целевому назначению на следующие категории:    

1) земли сельскохозяйственного назначения
2) земли населенных пунктов
3) земли промышленности, радиовещания, энергетики, информатики, транспорта, телевидения, связи,    земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
4) земли особо охраняемых территорий и объектов
5) земли лесного фонда
6) земли водного фонда
7) земли запаса

Гражданам для строительства загородного дома  выделяются земли, относящиеся к первым двум категориям:

земли сельскохозяйственного назначения
земли населенных пунктов

В очень не многочисленных случаях, возможно, получить разрешение на строительство на участках земель, относящихся к землям особо охраняемых территорий. 

Земли населенных пунктов, они же земли поселений – это земли, которые используются и предназначаются для застройки, а также развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от земель других категорий границами городских и сельских населенных пунктов. В соответствии с пунктом 2 статьи 83 Земельного кодекса РФ, существует предписанный градостроительный регламент, исходя из которых разные участки земли, находящиеся в одном и том же населенном пункте, могут иметь различные предназначения, предположим, сельскохозяйственное использование и жилищное строительство. Таким образом, можно построить дом на земле, которая предназначена как под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под ИЖС.

Вид разрешенного использования земель поселений

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства.  А объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно пункту 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ. В загородном доме, который находиться на участке под Индивидуальное Жилищное Строительство, есть возможность оформлять постоянную регистрацию по месту жительства. Для возведения дома на данной земле требуется получить обязательное разрешение на строительство жилого  дома  от отдела архитектуры, при предоставлении проекта строящегося объекта, местной администрации, дальнейший ввод в эксплуатацию и последующая регистрация права собственности на построенный объект.

В соответствии с  Федеральным Законом «О ЛИЧНОМ ПОДСОБНОМ ХОЗЯЙСТВЕ»

1. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). 

2. Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

 3. Участок земли, который может использоваться исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем капитальных зданий и строений.

Из указанного выше, следует, что строительство (возведение) жилого дома возможно только на участках с видом разрешенного использования ЛПХ, только на участках входящих в черту земель поселений. В том случае если строительство на участке ЛПХ разрешается, то у него нет почти никаких ограничений. Но для строительства дома на такой земле так же потребуется обязательное разрешение на строительство жилого дома от отдела архитектуры, как и для строительства на землях ИЖС.

Земли сельскохозяйственного назначения

В соответствии со ст.77 Земельного Кодекса РФ, «Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции».

Но строительство капитальных строений (до трех этажей) на  землях сельхоз назначения возможно, если поменять  вид разрешенного  использования на:

садоводство
дачное строительство
дачное хозяйство

Вид разрешённого использования  сельскохозяйственной земли

Садоводство

В соответствии со ст.1  ФЗ РФ  «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха с правом возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений.

Из указанного выше следует, что строительство  жилых строений возможно, но без права регистрации в нем. Регистрирование таких объектов производится по упрощенному порядку (декларированию), то есть без необходимости получения разрешения на строительство и введения в эксплуатацию данного объекта.

Земли для дачного строительства

В соответствии со ст.1  ФЗ РФ  «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» - дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля.

Т.е., гражданин имеет право получить или приобрести земельный участок для отдыха, на котором имеет право возводить жилое строение с возможностью прописки.

 

Из всего указанного выше можно  сделать вывод, что  строительство на сельскохозяйственной земле не имеет правовых отличий от ИЖС.  Самым  оптимальным выбором, будет вид разрешенного  использования  - «для  дачного хозяйства (строительства)», которое также имеет преимущество перед другими видами разрешенного использования, в упрощенном порядке регистрации прав на объекты недвижимости, возведенные на нем.

И ОЧЕНЬ ВАЖНО, что удельный показатель квадратного метра земли ниже, чем у других, что уменьшает сумму налога на землю. 

Ипотечный калькулятор по новым программам On-Line